房产测量中面积预测与实测差异分析研究

发布者:Admin 来源: 发布时间:2014/3/28 13:06:37
杨鹏卫  杨光 
(江苏省地质勘查技术院,江苏 南京 210049)
 
摘要:房产测量的面积测算中,由于房屋预测成果和实测成果的差异而引发的矛盾和纠纷时有发生。根据笔者所了解的情况,针对其中几个关键的主要问题,即房屋预测成果与实测成果的时效的定义、保温墙体的厚度的定义、共有公用部位的问题进行了比较详细的论证与分析、并针对这些问题,提出了一些解决办法与对措施的意见和建议。
关键词:房产测量;预测面积;实测面积;差异
 
    预测成果是指在商品房领取预售许可证时,有房地产行政主管部门认可的具有测绘资质的测绘单位,按照规划核准图纸或设计变更图纸上标注的尺寸,依据《房产测量规范》的要求对尚未竣工的房屋预先计算的面积。预测成果是开发商预售房屋的面积依据。实测成果是指房屋竣工验收后,开发建设单位委托具有测绘资质的房屋测绘机构,依据国家测量规范的规定并参考规划图纸、预测数据对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。它是购房人办理房屋所有权证、他项权证、结算物业费用的依据。换句话说,预测面积就是购房人与开发商签署契约时的面积,而实测面积就是记载在产权证上的面积。那么如何缩小预测成果与实测成果间存在的差异,加强测绘成果监管,提高测绘产品质量,减少购房人与开发商之间的纠纷,我们认为主要应从以下几个方面入手。
1 对预测单位计算方式把握不当造成的面积差异的解决方法
    有些开发项目延续时间较长,分期建设,这种情况后期建设的房屋,虽然领取销售许可证的时间较晚,但仍属于老项目,应按老规定计算建筑面积。新老规则的最大区别是在阳台、门廊是否计算,是计算全面积还是半面积,以及穿越其它功能区的共有公用部位是否分摊等几个问题。对于预测单位来说,测算一幢房屋的建筑面积究竟采用老规定还是新规则尤为关键。如果预测人员对此规定把握不准,就会造成同一个开发项目,前面几期房屋延用老规定计算面积,但后开工建设的房屋却采用新规则计算面积,造成一个项目,一个小区,不同时期建设的房屋计算方式不统一的后果,从而引发一些面积的纠纷。解决这一问题,必须加强对预测单位的管理,要求他们制定严密的作业流程,加大质检力度,认真核对规划核准图纸,有问题及时向专家组请示、汇报,以减少问题的出现。
2 对保温墙体厚度认定不一致而造成面积差异的解决方法
    为了进一步贯彻南京市房产管理局下发的《南京市房产面积测算规则》,规范我市房产面积测算工作,我市从2007 年12 月起制定了《南京市房产面积测算实施细则》,其中明确规定:房屋外墙体厚度以结构厚度计算,设计有保温墙体的,保温墙体的厚度计入外半墙。这一规定在执行过程中就有可能对预测面积与实测面积造成了一定的差异。因为预测单位是根据设计单位的外墙厚度说明来确定保温墙体的厚度,设计部门说明只是把墙体的厚度组成逐个进行描述,例如“饰面层、防水抗裂砂浆、粘结砂浆”等部分组成,其中并没有明确保温墙体究竟是哪些,厚度究竟是多少对此笔者认为设计单位在出具保温墙体的说明时应附图,并具体给出保温墙体的厚度, 增加附图便于预测和实测人员的操作。如图1所示:
图1保温墙体附图
    另外,房屋在实际建造时由于施工原因,外墙体保温厚度也有可能达不到原来设计的厚度。实测时,工作人员要对房屋外墙尺寸进行复核,如果达不到原设计厚度,就以实际测量厚度为准。这也会对房屋的建筑面积产生影响。
3 对未完全按规划核准图施工造成面积差异的解决方法
    比如原规划核准图上阳台顶盖未完全覆盖,现场完全覆盖; 规划准图上阳台内建有花池,现场花池未施工等等。这些情况笔者认为,对于加建的阳台顶盖,必须要求开发企业变更规划核准图,如果无法提供合法手续则视其为私自添搭建,不与计算建筑面积。对于未建的花池应责令其按图施工,对于已完全覆盖的阳台,应要求开发单位出具不计算建筑面积的具结,只有这样才能避免后期施工过程中出现的误差对面积测绘的影响,使预测和实测有机结合,减少购房人和开发商间的矛盾,才能更好的保护普通大众的权利。
4 对房屋公共配套部位变更产生面积差异的解决方法
    商品房在领取销售许可证时,整幢楼的共有共用部位必须进行公示,包括哪些部位计入分摊,哪些部位未计入分摊,哪些部位属于未计入共有共用的附属设施。这些信息是预测单位根据规划核准图测算出来的,在《房屋共有共用部位明细表》上都必须明确,如果开发企业在施工过程中变更原规划核准,造成竣工后房屋的部分共用面积的大小和功能发生改变,比如门厅扩大、具有配套服务性质的设备用房的位置、大小、服务范围等改变,中庭上空改造成房间等等。
这些情况都会造成实测时分摊面积发生变化,这种共用部位的变化和预测时公示的《房屋共有共用部位明细表》有出入,将对房屋建筑面积的计算产生严重影响。笔者建议房管部门应该履行监督职能,这样既保护了购房人的合法权利又维护了社会的安定,减少了由于共用部位变化引起的社会纠纷。
    总之,要解决预测和实测成果之间差异引起的纠纷问题,更好地维护广大消费者的合法权益,不仅要从现行的测绘产品质量管理办法、建筑面积计算标准及方法上下功夫,还要在不断完善测绘程序监督机制的同时,加强测绘成果监管,提高测绘成果质量,以诚信公正的态度从事房产面积测绘工作,不断提高综合分析、判断问题的能力,凭借掌握的理论知识,技术方法和手段正确地处理问题。

 

Research In the area of real estate survey predicted

and measured difference analysis

 Yang Pengwei   Yang Guang  
(Geological Exploration Technology Institute of Jiangsu Province, Jiangsu Nanjing 210049)

Abstract: Calculation of area measurement properties, contradictions and disputes triggered due to differences in forecasting results and the measured results occur. According to the author's understanding of the situation, in the light of the main problems in which several key, namely housing forecast results with the measured results of the aging, thermal insulation wall thickness to define the definition, a total of the common parts of the problems are detailed argumentation and analysis, and in the light of these problems, put forward some solutions and measures for advice and suggestions..
Key words: Real estate surveying  forecast area  measured area  difference;

参考文献:
[1]GB/T17986,房产测量规范[S].1-2000
[2] 建住房[2002]74号,《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》[S]. 1-30
[3] 2007.01《南京市房产面积测算规则》[S]. 1-60